Od čega polazimo kad dobijemo ugovor
Prvi korak je vrlo običan: ugovor čitamo u cijelosti, od naslova do posljednjeg potpisnog polja, prije nego što ga uspoređujemo s bilo čim. Tražimo tko su stranke, što se točno prodaje ili iznajmljuje, koja je cijena i kada se plaća. Tek kad nam je jasna cjelina, vraćamo se na pojedinosti.
Uz ugovor tražimo i dokumente na koje se on poziva: izvadak iz zemljišne knjige, ako postoji energetski certifikat, rješenja i prijašnje ugovore. Ugovor koji tvrdi jedno, a dokumenti govore drugo najčešći je izvor kasnijih sporova, pa takva odstupanja bilježimo odmah.
Čitamo na papiru ili na zaslonu, ovisno o tome što nam klijent pošalje, i svaku napomenu zapisujemo uz broj članka na koji se odnosi. Tako vam kasnije možemo pokazati gdje je što uočeno, umjesto da vam samo kažemo da nešto nije u redu.
Ove jeseni dolazi dosta ugovora o najmu za studentsku i radnu sezonu te kupoprodaja sklopljenih prije zime. Postupak je isti, ali pazimo na rokove primopredaje, jer se oni u ovo doba godine često sudaraju s kućanskim obvezama.
- Cijeli ugovor prije pojedinosti
- Prilozi i izvadci uz ugovor
- Napomene vezane uz broj članka
Kontrolni popis koji koristimo
Za svaku vrstu ugovora imamo kratak popis pitanja. Kod kupoprodaje provjeravamo opis nekretnine, navedenu površinu, teret upisan u zemljišnoj knjizi, način plaćanja i jamstvo prodavatelja da je nekretnina slobodna od tuđih prava. Popis nam ne služi kao zamjena za razmišljanje, nego da ništa ne ispustimo.
Kod najma gledamo trajanje, otkazni rok, visinu najamnine i način njezine promjene, pologu i uvjete njezina vraćanja te tko snosi pričuvu i režije. Posebno pazimo na odredbe o redovnom održavanju, jer se tu stranke najčešće ne razumiju.
Popis dopunjujemo prema slučaju. Ako se prodaje dio kuće ili stan s etažnim vlasništvom, dodajemo pitanja o zajedničkim dijelovima. Ako je jedna strana strani državljanin, provjeravamo jezik ugovora i način komunikacije.
Popis je zapravo dnevnik naših prijašnjih ugovora: svaka stavka na njemu ondje je jer je netko jednom naišao na problem upravo s tom točkom.
- Opis nekretnine i površina
- Teret i prava trećih osoba
- Rokovi, kazne i otkaz
Kako prepoznajemo rizičnu odredbu
Rizična odredba rijetko izgleda opasno. Najčešće je to neutralna rečenica koja jednoj strani daje više nego drugoj: preširok pojam višestruke štete, kazna koja vrijedi samo za kupca ili pravo prodavatelja da raskine ugovor bez ikakvog razloga. Takve odredbe tražimo tako da ugovor čitamo s pitanjem: što ako nešto pođe po krivu, tko snosi posljedicu.
Posebno gledamo rokove, jer kratak rok za plaćanje ili za javljanje o nedostatku može u praksi ukinuti pravo koje na papiru postoji. Isto vrijedi za odredbe o predaji nekretnine u stanju u kakvom jest, koje treba čitati zajedno s opisom stanja.
Kad nađemo takvu odredbu, ne mijenjamo je sami. Označimo je, objasnimo što znači i predložimo dvije stvari: što tražiti da se promijeni i što učiniti ako druga strana ne pristane.
Odluka je uvijek vaša. Naš je posao da u trenutku potpisa znate na što pristajete.
- Jednostrane kazne i raskid
- Prekratki rokovi
- Stanje u kakvom jest
Prevođenje pravnog jezika u običan
Nakon pregleda ne šaljemo samo popis članaka. Svaku važnu odredbu ispisujemo vlastitim riječima, kratko, uz primjer iz života. Umjesto da napišemo da se stranke odriču prava na prigovor, napišemo što to znači za vas ako nakon useljenja nađete vlagu.
Tekst prolazi i kroz drugu provjeru: ako ga netko bez pravnog obrazovanja ne bi mogao prepričati, prepisujemo ga. Zato su naši dopisi često kraći od samog ugovora, što klijenti redovito primijete.
Uz sažetak dajemo i kratku ocjenu na tri razine: u redu, vrijedi pregovarati, ne bi trebalo potpisati bez izmjene. Ne dajemo ocjenu cijelom ugovoru, nego pojedinoj odredbi, jer se ugovor rijetko može odbaciti u cjelini.
Ako vam nešto ostane nejasno, razgovor o tome dio je usluge. Bolje je da pitate dvaput nego da potpišete s nedoumicom.
Što ne radimo i gdje su granice pregleda
Pregled ugovora nije jamstvo da se ništa neće dogoditi. Mi čitamo ono što nam date i usporedimo ga s dokumentima koje imamo. Ako se nešto važno dogovori usmeno ili izvan ugovora, to ne možemo vidjeti, pa vas na to upozoravamo prije potpisa.
Ne pregovaramo umjesto vas i ne pišemo ugovor protiv druge strane. Ako je druga strana sastavila tekst, mi ga čitamo kao vaši savjetnici i predlažemo izmjene, a razgovor s drugom stranom ostaje vaš ili se dogovara kao posebna usluga prema cjeniku.
Isto tako ne procjenjujemo vrijednost nekretnine u sklopu pregleda ugovora; to je zasebna usluga i drugi stručnjak u našem timu. Ugovor može biti pravno uredan, a cijena ipak previsoka.
Jasno razgraničenje štiti vas jednako kao i nas: znate što ste dobili i što još treba učiniti.
Što pripremiti prije nego ugovor stigne do nas
Pregled ide brže i bolje kad uz ugovor pošaljete i nekoliko stvari: izvadak iz zemljišne knjige ili njegov broj, osobne podatke stranaka u mjeri u kojoj ih imate, prijašnju prepisku o dogovorenim uvjetima i popis stvari koje vam nisu jasne. Pitanja koja ste sami zapisali često su najkorisniji dio.
Ako je ugovor još u nacrtu, javite nam to jer je tada izmjene lakše tražiti. Ako je već potpisan, pregled i dalje ima smisla, jer vam pokazuje obveze koje vas čekaju i rokove koje morate pratiti.
Rok pregleda ovisi o duljini ugovora i priloga, a dogovaramo ga unaprijed. Ne žurimo vas i ne tražimo da potpišete prije nego što budete spremni.
Pošaljite upit preko kontakt stranice i uz kratak opis situacije, a mi ćemo vam napisati što nam je potrebno.
- Izvadak iz zemljišne knjige
- Prepiska o dogovorenim uvjetima
- Vaša zapisana pitanja
Pregled ugovora u našem je radu spor i uredan posao: cijeli tekst, kontrolni popis, usporedba s dokumentima i objašnjenje običnim jezikom. Nema u tome ničeg tajnovitog, a vrijednost je u tome što prije potpisa znate što vas čeka. Ako imate ugovor pred sobom, pošaljite nam ga s pitanjima, a mi ćemo vam jasno odgovoriti što u njemu piše i što biste mogli tražiti drugačije.