Oslanjanje samo na ono što kaže prodavatelj
Najčešća pogreška počinje na prvom razgledavanju. Prodavatelj iskreno kaže da je kuća njegova, da nema dugova i da su papiri uredni, a kupac mu povjeruje jer je čovjek ljubazan i stvar djeluje jednostavno. U većini slučajeva to je zaista točno, ali u onom manjem broju slučajeva posljedice nose vi, a ne prodavatelj.
Prodavatelj često ne zna za sve upise koji postoje. Teret na nekretnini može potjecati od starog kredita, od nasljedstva koje nikad nije do kraja provedeno ili od presude koju je netko davno pokrenuo. Zato izjavu prodavatelja shvaćamo kao polaznu točku, a ne kao dokaz.
Preporučujemo da svaku tvrdnju o vlasništvu provjerite u službenim evidencijama prije nego što ostavite ikakvu kaparu. Takva provjera ne znači nepovjerenje prema drugoj strani, nego običnu pažnju koju bi svaki oprezan kupac pokazao pri velikoj kupnji.
U ovim jesenskim tjednima, kad se mnogi odlučuju završiti kupnju prije zime, napetost raste i provjera se rado preskače. Upravo tada vrijedi usporiti, jer nekoliko dana pregleda ne mijenja ništa u cijeni, a može spriječiti godine problema.
- Izjava prodavatelja nije dokaz vlasništva
- Kaparu ne dajte prije uvida u evidencije
- Zatražite presliku vlasničkog lista
Čitanje izvatka bez razumijevanja upisa
Mnogi kupci dobiju izvadak iz zemljišne knjige, pogledaju ime vlasnika, vide da se slaže i zaključe da je sve u redu. Ime je tek jedan dio podataka. Važni su i oni dijelovi koji govore o teretima, o zabilježbama i o tome koji je točno dio nekretnine upisan.
Teretni list pokazuje je li nekretnina opterećena hipotekom, služnošću ili pravom stanovanja neke treće osobe. Hipoteka znači da banka ima pravo naplate iz nekretnine, a to se ne briše samim potpisom kupoprodajnog ugovora. Služnost može značiti da susjed ima pravo prolaza preko vašeg dvorišta.
Kad pregledavamo izvadak s klijentom, prolazimo redom sve tri cjeline i objašnjavamo svaki upis običnim riječima. Ako nešto nije jasno, ne pretpostavljamo, nego tražimo dodatnu dokumentaciju ili pojašnjenje od prodavatelja.
Pogreška je i smatrati da jedan izvadak vrijedi zauvijek. Stanje se može promijeniti između razgledavanja i potpisa, pa preporučujemo svježu provjeru neposredno prije sklapanja ugovora.
- Pregledajte sva tri dijela izvatka, ne samo ime
- Hipoteka ostaje na nekretnini i nakon prodaje
- Ponovite provjeru neposredno prije potpisa
Zanemarivanje razlike između knjige i stvarnog stanja
Na našem području često nailazimo na nekretnine čije se stvarno stanje razlikuje od upisanog. Kuća je dograđena, a dogradnja nikad nije prijavljena. Stan je pregrađen, a u evidenciji još stoji stara površina. Ili je pak na terenu ograda postavljena na drugom mjestu nego što pokazuje katastarska čestica.
Takve razlike nisu nužno zlonamjerne, često su posljedica godina nemara ili obiteljskih dogovora. Za kupca međutim znače da kupuje nešto drugo od onoga što piše na papiru, a naknadno usklađivanje može biti dugo i skupo.
Zato uz pregled dokumenata preporučujemo i usporedbu s onim što stvarno vidite. Ponesite skicu ili katastarski prikaz na razgledavanje i provjerite odgovaraju li granice i površine. Pitajte postoji li uporabna dozvola i odgovara li dogradnja onome što je odobreno.
Kad se pronađe odstupanje, ne treba odmah odustati. Često se može riješiti prije prodaje, uz dogovor tko snosi trošak. Važno je samo da za odstupanje znate prije potpisa, a ne nakon useljenja.
- Usporedite površinu i granice s katastarskim prikazom
- Zatražite uporabnu dozvolu za zgradu
- Dogovorite tko snosi trošak usklađivanja
Previd suvlasnika i nasljednika
Jedna od najopasnijih situacija nastaje kad se nekretnina prodaje bez pristanka svih koji imaju pravo na nju. Obiteljska kuća često formalno pripada više osoba, na primjer djeci pokojnog vlasnika, a prodaje je samo jedan od njih jer je tu živio i čini mu se razumljivim da odlučuje sam.
Ako suvlasnik nije potpisao ili nije dao pisanu suglasnost, ugovor može biti osporen. Kupac tada ostaje s nekretninom o kojoj se vodi spor, a novac je već isplaćen. Takvi postupci znaju trajati godinama i iscrpljuju sve strane.
Preporučujemo da provjerite je li ostavinski postupak proveden i upisan u zemljišnu knjigu. Ako nije, prodavatelj formalno možda nije vlasnik onoga što prodaje. Pitajte tko su sve suvlasnici i zatražite njihove pisane izjave ili ih pozovite na potpisivanje.
Razgovor o tome može biti nelagodan, osobito kad je riječ o obitelji koja prodaje dom nakon gubitka. Ipak, smireno i uljudno postavljeno pitanje štiti obje strane, a prodavatelj koji ima uredne papire na njega će odgovoriti bez poteškoća.
- Provjerite je li ostavina provedena i upisana
- Zatražite pisanu suglasnost svih suvlasnika
- Pitajte tko sve ima pravo na nekretninu
Plaćanje prije nego što su papiri gotovi
Kupci ponekad plate veći dio iznosa jer im se žuri ili jer ih prodavatelj uvjeri da je ostalo samo formalnost. Isplata unaprijed oduzima vam najvažniji oslonac u pregovoru: dok novac nije predan, svaka nejasnoća može se riješiti prije nego što bude kasno.
Pošteno je dogovoriti da se plaćanje veže uz konkretne korake, poput upisa u zemljišnu knjigu ili brisanja postojećeg tereta. Dio iznosa može se čuvati kod neutralne osobe do ispunjenja uvjeta. Takav dogovor treba zapisati u ugovoru jasnim riječima.
Posebnu pažnju zaslužuju iznosi dani kao kapara. Pročitajte što se događa s njom ako se pokaže da vlasništvo nije čisto. Ugovor bi trebao predvidjeti povrat bez spora ako prodavatelj ne može predati nekretninu bez tereta.
Nitko vas ne smije požurivati. Ako netko inzistira na brzom plaćanju bez prilike da provjerite papire, to je razlog za dodatni oprez, a ne za žurbu. Dobra kupnja ne gubi na vrijednosti zbog nekoliko dana pažljivog pregleda.
- Plaćanje vežite uz konkretne korake upisa
- Provjerite uvjete povrata kapare u ugovoru
- Ne popuštajte pod pritiskom roka
Kako provjeru provesti korak po korak
Dobra provjera ne mora biti komplicirana ako se radi redom. Prvo zatražite osnovne podatke o nekretnini, a to su oznaka čestice i broj uloška. S njima možete pregledati zemljišnoknjižno stanje i usporediti ga s onim što vam je prodavatelj rekao.
Zatim pogledajte sve tri cjeline izvatka, usporedite površine i granice sa stvarnim stanjem i pitajte za ostavinu ako je vlasnik umro ili ih je više. Na kraju ostavite vrijeme da stručna osoba pročita ugovor prije potpisa te provjerite jesu li svi uvjeti plaćanja jasno napisani.
Mi pri takvom pregledu klijentu objašnjavamo svaku stavku bez stručnog žargona i na kraju pripremamo kratak zapisnik s onim što je u redu i onim što treba razjasniti. Odluka o kupnji uvijek ostaje na vama, a naš je zadatak da ju donesete s punom informacijom.
Cijenu pregleda možete vidjeti u cjeniku, a upit pošaljite putem kontakt stranice. Nakon pisane ponude i potvrde dogovora dostavljamo račun koji se plaća bankovnom uplatom, a otkazivanje i povrat slijede pravila navedena na stranici o odustanku.
- Krenite od oznake čestice i broja uloška
- Prođite teretni list, vlasnički list i posjedovni list
- Zatražite zapisnik s jasnim popisom otvorenih pitanja
Većina pogrešaka pri provjeri vlasništva ne nastaje iz nemara, nego iz žurbe i dobronamjernog povjerenja. Pet navedenih zamki, od izjave prodavatelja do plaćanja unaprijed, može se izbjeći mirnim i redoslijedom vođenim pregledom. Vi ne morate znati sve izraze, dovoljno je da znate što pitati. Ako vam je potrebna pomoć, pregledat ćemo dokumentaciju s vama i objasniti je jednostavnim jezikom.