Zašto se ugovori potpisuju baš ovih tjedana
Kad dani postanu kraći, mnogi kupci i najmoprimci požure s odlukom. Žele useliti prije zime, riješiti grijanje i završiti školsku godinu djece u novom kraju. Prodavatelji, s druge strane, često žele zaključiti posao prije kraja godine. Takvo ubrzanje nije loše samo po sebi, ali upravo tada ugovor dobije najmanje pažnje.
U praksi vidimo da se ugovor često dobije dan ili dva prije dogovorenog potpisa, katkad tek u uredu. Tekst od desetak stranica čita se pod pritiskom, uz osjećaj da bi svako pitanje moglo pokvariti dogovor. Zato vam savjetujemo da ugovor tražite pisano i što ranije, čim se strane usmeno dogovore o cijeni.
Imajte na umu da usmeni dogovor i napisani ugovor nisu uvijek isto. Ono što vam je prodavatelj rekao na razgledavanju, primjerice da u cijenu ulazi kuhinja ili da će spremište biti prazno, vrijedi samo ako stoji u tekstu. Jesen je dobro vrijeme da se tome posvetite mirno, bez tjeskobe zbog rokova.
Ako vam netko kaže da je ugovor standardan i da ga nema smisla čitati, to je razlog da ga pročitate pažljivije. Standardni ugovori postoje, ali svaki posao ima svoje posebnosti, a one se obično kriju u dodacima i posebnim odredbama.
- Ugovor tražite pisano čim se dogovorite o cijeni
- Usmena obećanja vrijede samo ako su zapisana
- Pročitajte ga barem dva puta, u više dana
Rokovi koji se u ugovoru lako previde
Najčešće zamke nisu u velikim iznosima nego u datumima. Rok za uplatu kapare, rok za uplatu ostatka, rok za primopredaju i rok za brisanje tereta iz zemljišnih knjiga često su napisani jednom rečenicom, bez posljedica ako se netko ne drži dogovora. Pitajte što se događa ako druga strana zakasni i koliko dana ima na raspolaganju.
Jesen donosi i specifičan problem: primopredaja nekretnine često pada u razdoblje kad se zatvaraju radovi na fasadi, krovu ili dvorištu. Ako je u ugovoru da prodavatelj dovršava neki posao, mora biti jasno do kada i tko snosi trošak ako se zbog vremena odgodi.
Kod najma obratite pozornost na datum početka i završetka te na otkazni rok. Ugovor sklopljen u listopadu na godinu dana istječe usred sljedeće jeseni, a ako je predviđena automatska obnova, odlučite unaprijed želite li je. Najmoprimci često ostanu vezani jer nisu primijetili rok za otkaz.
Zapišite sve datume iz ugovora na jedno mjesto, u kalendar ili na papir pored dokumenata. Tako ćete na vrijeme znati što vas čeka, a ne otkriti propušteni rok tek kad dođe obavijest druge strane.
- Rok za kaparu, ostatak cijene i primopredaju
- Rok za brisanje tereta iz zemljišnih knjiga
- Otkazni rok i obnova kod najma
Što stoji o stanju nekretnine
Većina ugovora kaže da se nekretnina prodaje u viđenom stanju. Ta rečenica zvuči bezazleno, a znači da kupac prihvaća sve što je vidio. Zato je važno da ste nekretninu doista pregledali, najbolje u više navrata i po različitom vremenu. Kišni dani u jesen otkrivaju vlagu na zidovima i prokišnjavanje koje po suncu nitko ne primijeti.
Ako ste na razgledavanju primijetili nešto što vas brine, pukotinu, miris vlage ili stari krov, neka to bude zapisano. Prodavatelj može pristati na umanjenje cijene ili popravak prije predaje, ali samo ono što je u ugovoru možete kasnije tražiti.
Provjerite i što se prodaje zajedno s nekretninom. Namještaj, bijela tehnika, klima uređaji, drva za ogrjev i spremnik s lož uljem često se razilaze u očekivanjima. Popis predmeta s kratkim opisom stanja sprječava nesuglasice pri predaji ključeva.
Kod najma isto vrijedi za zapisnik o stanju stana. Priložite fotografije i brojila potrošnje na dan useljenja, jer će se na kraju najma upravo ti podaci uspoređivati.
- Pregledajte nekretninu i po lošem vremenu
- Primjedbe s razgledavanja unesite u ugovor
- Napravite popis opreme koja ostaje
Troškovi koje ugovor spominje usput
Cijena u ugovoru rijetko je ukupni trošak. Uz nju dolaze porez, bilježnička i sudska pristojba, upis u zemljišne knjige, a kod najma i pričuva, režije i pologa. Ugovor bi trebao jasno reći tko što plaća, jer ako šuti, strane često pretpostavljaju suprotno.
Posebno pogledajte režije i obveze prema zgradi. Neplaćeni dugovi za pričuvu ili komunalije mogu preći na novog vlasnika, pa je dobro da ugovor sadrži izjavu prodavatelja da su svi računi do dana predaje podmireni, uz potvrdu upravitelja.
U jesen, uoči sezone grijanja, vrijedi pitati kakav je sustav grijanja i koliko su iznosili troškovi prošle zime. Taj podatak ne mora biti u ugovoru, ali ga možete zatražiti i zapisati kao izjavu prodavatelja ili najmodavca.
Ako vam neki trošak nije jasan, tražite da vam se objasni prije potpisa. Pitanje postavljeno u ponedjeljak koštat će vas manje nego iznenađenje koje stigne u veljači.
- Tko plaća porez, pristojbe i upis
- Izjava o podmirenim režijama i pričuvi
- Podatak o troškovima grijanja
Kako pročitati ugovor korak po korak
Počnite s onim što je najjednostavnije: tko su strane, što je predmet ugovora i koja je cijena. Provjerite imena, adrese i podatke o nekretnini s dokumentima koje ste dobili. Pogreška u jednom broju čestice ili pogrešno ime može kasnije zakomplicirati upis.
Zatim prođite odredbe koje opisuju što se događa kad nešto pođe po zlu: odustanak, kašnjenje, skrivene nedostatke i ugovorne kazne. Ako vam neki izraz nije jasan, označite ga olovkom. Ne trebate razumjeti pravnu terminologiju, dovoljno je da znate postaviti pitanje.
Na kraju pogledajte priloge. Zapisnik o primopredaji, popis opreme i izvadak iz zemljišne knjige dio su posla i trebaju se slagati s glavnim tekstom. Ako se razlikuju, vrijedi ono što stoji u ugovoru, pa neka bude usklađeno.
Kad ste sve prošli, napravite popis pitanja i pošaljite ih drugoj strani pisanim putem. Odgovori u pisanom obliku dobar su trag ako kasnije dođe do nesporazuma.
- Najprije osnovni podaci i cijena
- Zatim odredbe o kašnjenju i odustanku
- Na kraju prilozi i njihova usklađenost
Kad vam treba druga pogleda
Nisu svi ugovori jednako složeni. Jednostavan najam stana na godinu dana možete proći sami uz popis pitanja. Kupoprodaja kuće s dvorištem, nasljedstvom ili teretima traži više opreza, a tada pomaže netko tko ugovore čita svaki dan.
Kod nas pregled ugovora znači da ugovor pročitamo, označimo odredbe koje nose rizik i objasnimo ih jednostavnim jezikom. Ne odlučujemo umjesto vas niti vas požurujemo. Dobit ćete pisani popis primjedbi i prijedloge izmjena koje možete iznijeti drugoj strani.
Dobro je da nam ugovor pošaljete prije nego što ga potpišete, a ne nakon. Nakon potpisa mogućnosti se sužavaju na ono što ugovor dopušta, a prije potpisa gotovo sve je moguće dogovoriti.
Ako imate pitanja o svom ugovoru, javite nam se putem kontakt obrasca. Ivana Horvat i kolege rado će s vama proći kroz dokument, bez žurbe i bez obveze da se odlučite na bilo što.
Jesenska žurba može biti razumljiva, ali ugovor ne bi trebao biti ono što se čita zadnje. Ako ga dobijete na vrijeme, provjerite rokove, stanje nekretnine i troškove te sve nejasno postavite u pisanom obliku, potpisat ćete s mirnijom savješću. Ako vam treba drugi pogled, tu smo, a odluka uvijek ostaje na vama.